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2019-06-13 08:41:03 楼市微观察微信号  吾心生
  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  最近,有关北京(楼盘)限竞房滞销的消息又引起了大家的关注,其实这早已不是新闻。

  要了解限竞房,咱们还是得先说说“两限房”,当年的两限房主要有以下特点:

  1、 限房价,就是以低于市场价的水平销售给中低收入家庭,

  2、 限房型,一般都是90平米以下。

  3、 限制上市,必须持有5年,到期后出售的,需要上交限价房和同地段商品房之间价差的35%的溢价款。

  4、 限定人群,审核比较严格,主要指标有家庭收入,名下无房等。

  但是两限房在运行过程中,暴露很多问题,比如因为限制条件多,中标的开发商大都是国企和大房企,最终上市的两限房也都不是按照市场的方式去分配,结果你懂得,反正一大批人富了起来。

  限竞房其实是两限房的升级版,它们都是为了满足首套房刚需而设计出来的。由于北京楼市的回暖,为了遏制房价上涨和炒房行为,自2016年10月开始,一直持续到现在,北京全面启动“限房价、竞地价”的土拍策略,这种土地上盖的房子就被称为“限竞房”。这类地块往往都要求70%的房型必须低于90平米。此限竞房是完全市场化运作,在京有购房指标的人就能购买,同样到手后限售5年。

  由于采用市场化运作,潜在购房人群扩大,即便条件如此苛刻,很多房企依旧愿意参与进来。限竞房上市之初,销售状况其实还不错,比如房山周口店的万科七橡墅,当然城六区的限竞房项目销售也都比较好。但随着时间的推移,大部分限竞房项目都是在六环边上的,这类房子的缺点就开始显现,大家的热情也都不再了。

  其实从去年上半年开始,业内已经在担心限竞房滞销的问题,现在只不过变成了现实。据中原地产,2018年6月10日到2019年6月10日,北京累计入市50个限竞房项目,供应34559套住房,但网签套数仅为11976套,占比为31%,仍有近7成限竞房处于滞销状态。即便考虑到网签信息更新滞后等因素,实际滞销房源仍然会超过2.2万套。

滞销几万套,刚需特供“限竞房”为啥却被刚需抛弃了?
  为什么大家看不上限竞房了?

  我身边关注限竞房,参加过限竞房摇号的朋友也不少。有的买了限竞房,有的摇中却又放弃了,更多的则是逛了一遍售楼处之后,转身拥抱二手房去了。

  有一个买限竞房的哥们儿老吴,他的情况就是比较特殊,买限竞房也是这类房子上市不久,项目跟他们公司合作搞团购,实际购房价格比公开的优惠还要便宜,对于他这种资金有限的人来说,突然有一套房子能够买得起,其他的也想不了太多了。最近又在聊,哥们儿也是不大爽:“现在限竞房都没人要了,周边的二手房也不贵,还能自由买卖,我这房子是不是买亏,现在还能退房吗?”

  甭管怎么说,已经买了的,就这样吧,还没买的人,已经越来越谨慎了。现在房子太多了,限竞房项目,你逛上几个月,越逛越不想出手。究其原因无外乎这么几点:

  1、 每个项目的户型都大同(楼盘)小异,烂的要命;

  2、 北京的楼市比较特殊,即便你是真正的刚需,你也会比拼,两个家庭两种房子或许就是两种走向,靠房子的形态一直都有,如果房子只能用来“住”,那么显然就不能吸引购买欲望了。

  3、 周期太长,刚需瞧不上,投资客更不敢买,买了卖给谁?

  4、 搞拼凑,几栋高层,几栋洋房甚至搞一点别墅。混搭是为了赚钱,不混搭肯定就是亏钱,但混搭往往是两头不讨好,小区围墙不就是前车之鉴么?

  5、 普通商品房质量已经比较差了一分钱一分货,到哪里都一样,董藩就曾明确表示,限竞房比商品房差,共有产权房比限竞房还差。尴尬的是,房住不炒说的越多,商品房的质量问题越严重,2018年商品房质量问题集中爆发,比以往任何时候都要多,开发商要赢利,但成本很高,价格又上不去,只能在工程质量上打折扣,这几乎是唯一的出路,高周转,精装修缩水,甚至主体结构质量问题都非常多。

  2019年是北京限竞房的元年,但从目前情况相当不乐观,特供刚需的“限竞房”似乎已经被刚需抛弃。房住不炒很美好,附和者实在寥寥,这才是最大的症结!几乎没有人,哪怕是首套房刚需也坚持认为房子真的只是用来住的。

  上个月,共有产权房已经开始取消一些准入门槛,而限竞房何时妥协,仍需等待。
(责任编辑:徐帅 )
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