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2019-03-14 08:18:57 和讯名家  地产深度报道 刘天天

  本文转载自微信公众号:地产深度报道 作者:刘天天

   “我们一定要保证公司的安全。”3月12日的业绩会上,当代置业执行董事兼总裁张鹏言语中着重强调了“安全”二字,释放出其对待行业竞争时的谨慎和压力。

  在前一天刚披露的2018年成绩单上,当代置业全年合约销售额同比增长44.9%至321.6亿元。这意味着,在登陆港股5年后,其体量依旧处于上市房企50名开外的位置,与千亿规模还“遥遥相隔”,而于2018年刚刚赴港上市的弘阳地产、德信地产等中小型房企却已悄然实现了超越。

图片来源:图虫创意
图片来源:图虫创意

  负债

  公告显示,当代置业2018年营收同比增加约9.8%至93.4亿元,不过全年净利润同比下降19.9%至6.62亿元。

当代置业求“稳”
对此,当代置业副总裁王强在业绩会现场表示,净利润下降主要是来自于重新换算发行的美元计值优先票据所产生的汇兑损失。

  过去一年,由于国内融资阶渠道收紧、融资成本趋高,“出海”筹银的房企不在少数。2018年12月21日,当代置业就曾公告称,拟发行1.5亿美元优先票据作为若干现有债务再融资。不过,相比近期内旭辉、碧桂园、奥园等房企低于10%利率的美元优先票据,当代置业上述发行的票据利率为15.5%。

  “这是特定环境下的一笔(融资)”。业绩会上,当代置业管理层解释称,“(这笔融资)对整个公司利润的影响是非常小的。”

  同策研究院总监张宏伟对《国际金融报》记者表示,随着美元加息,境外美元融资成本上升。“正常的债券发行利率为7%-8%,中小民营房企可达到10%或以上”。

  截至2018年底,当代置业优先票据为56.1亿元,其中一年内需偿还部分为32.9亿元。除此之外,当代置业总计159.3亿元的借款内还包括92.8亿元的银行及其他贷款,且一年内或按要求偿还部分达55.5亿元。

房企正在“负重前行”,但面对还不算明朗的房地产环境,当代置业还未覆盖全国的布局体量以及81.9%的净负债率或是张鹏强调“安全性”的源头。
  房企正在“负重前行”,但面对还不算明朗的房地产环境,当代置业还未覆盖全国的布局体量以及81.9%的净负债率或是张鹏强调“安全性”的源头。

  谨慎前行

  那么,安全性如何获取?

  业绩会上,张鹏提到,将把握和控制公司的债务结构。另一方面,其也表示当代置业在去化上实施“6个月开工,8个月开盘,第一次拿出货值的60%,要消化掉一半”的“底线目标”。

  快周转是房企迅速回款的主要途径,但随着工程进度的加快,质量等问题也暴露在公众视野中,也给众多房企提了醒。

  当代置业显然对企业运营效率、工程质量和市场把握三者之间的关系保持敏感。“不能一下提速提得太快。”张鹏说。

  虽然内部制定了运营策略以达到优化现金流的目标,但从市场角度来看,销售回款还在于项目当地市场情况。截至2018年12月31日,当代置业及其合营企业和联营公司在中国的土储合计876.5万平方米。2018年,当代置业共获取22个项目,土地总建筑面积约为392.9万平方米。

地域分布上,当代置业的土储位于北京、天津、河北张家口、广东佛山、浙江湖州、浙江嘉兴、上海、江苏苏州、江苏无锡、江苏南京、山西太原、湖南长沙、湖北武汉、湖北仙桃、江西南昌、江西九江、广东东莞等地,且不少项目是以合作形式进行的。
当代置业求“稳”
  地域分布上,当代置业的土储位于北京、天津、河北张家口、广东佛山、浙江湖州、浙江嘉兴、上海、江苏苏州、江苏无锡、江苏南京、山西太原、湖南长沙、湖北武汉、湖北仙桃、江西南昌、江西九江、广东东莞等地,且不少项目是以合作形式进行的。

  据透露,当代置业一二线和三四线的土储比例约为七三开。在多数房企均重返二线城市“阵营”时,张鹏表示,一二线并无明显松动,因此开发速度,各种审批和销售速度就会比较慢。所以当代置业会在一二线货值基础上,在寻觅一些政策限制少,但是又很适合当代产品的市场实现快速去化,“跑现金”。

  新获取土地货值400亿元,实现销售额约400亿元,且其中30亿元为代建销售额——当代置业制定的2019年目标显得有些保守。张鹏也坦言,就目标销售额来说,“增速比之前提的35%要略低了一点”。

  但是,当代置业管理层显然并不担心“减速”会带来“掉队”风险。

  在房地产开发主业背后,以“绿色技术”为核心竞争力的当代置业似乎正向一个更大的目标迈进。张鹏表示,当代置业的关联公司,比如科技物业公司、科技人居公司在适当时将会并入公司。

  据悉,当代置业已有包括第一物业、第一文体、第一人居、倍格创业在内的四个孵化公司在新三板挂牌,且多与“绿色”概念有关,比如的第一人居前身为当代节能置业股份有限公司“绿建节能事业部”。

  “绿色建筑技术的概念十多年前就有了,但因为高科技无法量化,所以产品可以有高溢价。相关概念的问题也有,比如,物业费后续使用成本是否低、科技系统后期维护和清理等。”中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者指出。

 
 
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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