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2018-12-06 08:02:49 和讯房产  听雨

    本文转载自公众号:“明源地产研究院”

  最近,不少人表示越来越看不懂未来,连那些干了好几年甚至十几年地产的人都说,不知道楼市未来会如何?

  史上最强调控之外,大家最担心的是人口增长放缓,没那么多人买房了。

  对此,明源君想说,且不提各种产业地产、生态链创新,单就普通住宅市场来说,未来7年,买房的人不但不会减少,还会增多!

  你不相信?明源君下面细细来说。

  01

  2026年前青壮年人口稳定甚至略增

  他们将构成未来7年的购房主力

  我们知道,购房需求最多的是青壮年,比如当前社会的购房主力是80后90后。这部分人增长或衰退,对购房需求的增减起到关键影响。

  如果从过去几年的人口结构来看,青壮年人口确实有减少的趋势。

  根据国家局的数据,2011年以来,每年25-44岁的青壮年数量增长呈现起伏波动的状态,虽然中间有过两次小高峰,但2015年的峰值数据比2012年峰值要低,2016年更是达到了近6六年来的最低点。

  据此就能得出居住需求在减少吗?明源君认为不能。判断未来房地产的走势,不能看过去的数据,而要看未来的市场需求。市场需求的增减,主要取决于两个数据:

  主力购房人群的增减;

  居住需求是否已饱和;

  下面明源君分别来说。

  1、市场的购房主力,一般集中在25-45岁之间

  通常来说,25岁之前的年轻人刚进入社会,经济能力很难支撑其买房;而45岁以上的人家庭结构较为稳定,孩子多处于高中和大学阶段,换房需求也没那么强烈。

  一些数据也表明,25-45岁这个群体是当前市场上的购房主力。

  智研咨询发布的调研报告显示,作为一线城市的代表,北京(楼盘)和深圳(楼盘)的购房主力均集中在25-44岁之间,其中,25-34岁购房者所占的比例最高,深圳达到61%,北京达到67%。

成都链家的一份数据也显示,无论是改需、改善还是投资,26-46岁年龄段的客户购房需求最突出。

  成都链家的一份数据也显示,无论是改需、改善还是投资,26-46岁年龄段的客户购房需求最突出。

今年,腾讯数据实验室跟TalkingData联合发布的《购房人群洞悉报告》指出,26-45岁购房人群占到购房人群总数的70.5%。

  今年,腾讯数据实验室跟TalkingData联合发布的《购房人群洞悉报告》指出,26-45岁购房人群占到购房人群总数的70.5%。

  因而,我们以25岁和45岁为两个分界点,来分析未来购房主力的增减。

  2、未来7年,25-45岁人口数量基本持稳甚至略增

  先来看2019年的数据。可以推算,2019年刚好45的人,出生于1974年。1973年出生的人则在这一年步入46岁,这一年之前出生的人,都大于46岁;

  2019年刚好25岁的人,出生于1994年。在这一年之前出生的人,都大于25岁;这一年之后出生的人,都小于25岁。

  也就说,在1974-1994年出生的人,就是2019年刚好年龄处于25-45岁的那一群人。

  我们会发现,出生得早的人在逐年退出购房市场,而出生得晚的人,在逐年加入这个群体。推算当年25-45岁人口的增减,只需对比当年新增了多少步入46岁的人,以及新增了多少步入25岁的人,即可以推算出当年购房主力群体总人数的增减(这里暂且忽略掉这个群体的死亡人数。)

  2019年步入25岁的人(即出生于1994年的人),减掉2019年步入46岁(即出生于1973年的人)的人口,如果结果为正,则当年25-45岁群体是正增长;如果结果为负,则该群体当年为负增长。

  根据国家局的数据,1994年出生人口数为2143万人;1973年出生人口数为2550万人。据此可知,2019年25-45岁的青壮年人口数量在减少。且2020和2021年也在减少,但在减幅逐年缩小,到了2022年回正,并且在此之后都保持正增长,直到2026年。

数据来源:国家局 制图:明源地产研究院
数据来源:国家局 制图:明源地产研究院

  3、2026年开始,25-45岁人口数量持续下降

  从这个图可以看出,2026年之前,25-45岁人口数量在小幅震荡,其中前3年减少,后4年上升。从2026年起,将连续多年保持负增长。

  虽然2019-2021这几年青壮年人口增长为负,但是减少的量还不多。到了2026年,25-45岁人口数量则持续减少,且减幅在不断加大。

  这其实是由中国历年出生人口数量决定的。按照前文的推算逻辑,决定2026年青壮年(25-45岁)人口数量正负值的是1980年的出生人口数,以及2001年出生的人口数。

  从历年来出生人口数量图也不难看出,从1980年出生的人口数,比20年后也即2001年出生的人口数要多。往后每年都是如此。

数据来源:国家局 制图:明源地产研究院
数据来源:国家局 制图:明源地产研究院

  通过25-45岁人群未来的增减趋势,我们可以大致推断出未来购房主力群体的变化趋势。购房主力在未来7年内相对比较稳定,其中有4年还会有所增长。到了2026年之后,则会快速下滑。

  02

  中国住房需求仍有增长空间

  银发市场也会形成新的需求补充

  购房不仅要求有人,还要求这些人是有需求的。从目前来看,中国的住房需求依然有增长空间。

  1、中国人均住房面积低于发达国家水平,住房需求仍突出

  有人认为,正在成长起来的90后,父母是较为富裕70后一代,他们手头可能拥有不止一套房子,90后可能不需要自己购房,由此来判断青壮年增加不能带来住房需求的增加。

  明源君认为这仅是部分情况,不能代表全局。

  如是金融研究院的研究发现,即使将各类住房(商品房、小产权房、保障房、存量改造住房等)算进去,目前中国的人均住房面积都比世界上发达国家低,仅为33.2平/人。若扣除公摊面积,实际使用面积仅大约25.66平/人,更是远低于世界上发达国家的水平,基本住房需求还有一定的增长空间。

  而且我们知道,目前中国已经进入中高收入经济体,随着未来国民收入的提升,住宅改善需求也会不断释放,而面积提升是住房改善的一个重要指标。

来源:如是金融研究院
来源:如是金融研究院

  2、家庭规模越来越小,也将带动居住需求增加

  如我们所知,中国人的结婚年龄推后、离婚率和不婚率逐年提高,这些因素都将导致家庭规模小型化,而这将带来住房需求量的增长。

  举个最简单的例子,假设有两个男性A和B,两个女性C和D,如果A和C组建家庭,B和D组建家庭,那这四个人最少会形成2个居住需求;

  若A、B、C、D都不婚,那最少会有4个居住需求;若A和C,B和D婚后离婚,重回单身状态,同样会有4个居住需求。

  事实上,发达国家在其发展历程中,也经历了家庭规模不断小型化的过程,目前日本、美国韩国家庭户均规模分别已经降至2.33、2.54、2.73人/户。而从中国历年来的人口数据看,家庭规模小型化的趋势也很明显。

  国家局的数据显示,1998年中国家庭户均规模为3.63人/户;到了2016年末,这个数据降到3.11人/户。

数据来源:国家局 制图:明源地产研究院
数据来源:国家局 制图:明源地产研究院

  3、老龄化对住房市场未必是负影响,可能带来银发市场的爆发

  中国社会老龄化的趋势是不可逆转的。数据显示,2017年中国65周岁以上人口达到15831万人,占11.4%;60周岁以上人口24090万人,占17.3%。预计到2025年,60岁以上的人口将会突破亿人,中国正式成为超老年型国家。可以说,2025年会是人口的重要转折点。

  2025年往后,25-25岁青壮年人口快速下行,而60岁以上老龄人口达到高点,社会人口结构重大调整形成。

  但明源君认为,即使如此,也不必对2026年以后的住宅市场过于悲观。

  我们知道中国的教育程度逐年提升,一代人比一代人购买力强。且随着人们寿命延长,社会财富不断积累,未来老龄人也有望成为购房市场一个支柱。

  像美国2005年65岁以上人群购买住房占比为8%,到了2014年上升至12%,而且他们购房不是为子女置业,而是购买养老居所。

  这几年,文旅地产、特色小镇的兴起,也可以看出一些房企已经有意识在介入养老市场。随着中国老龄化人口的增加,养老产业的潜力将不断释放,养老地产也会为房企带来新的机遇。

  小结

  明源君一直认为,没有不行的行业,只有不行的企业。从数据上看,住宅市场未来7年还是比较稳的,即使以后传统住宅产品需求萎缩了,也会有新的产品缺口打开,能否抓住机遇,取决于是否提前做好战略布局,适时而变。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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