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2018-10-11 07:56:58 和讯房产 

  本文转载自公众号:“蓝地产”

    今天没有段子,开门见山,我们首先从两个角度剖析一下所谓楼市“金九银十”的出现。

  购房者角度:九月份,天气开始凉爽起来,炎炎夏日不出门的人们纷纷出动,特别是还有个中秋加十一黄金周,许多人可以腾出时间认真看房、仔细比对。

  另外,过年前一两个月是银行审批贷款最慢的时间段,很多人为了在年前拿下新房,都会选择在九十月份购房,这样的话经过40-50个工作日的手续周期,差不多刚好能在过年前批下贷款。

  因此,在房地产行业很多楼盘就会在9、10月份开盘,其实不仅仅是房地产行业是这样,汽车行业也在此时摩拳擦掌,准备生产库存,迎接畅销。

  开发商角度:

  9月、10月已经进入四季度,金九银十的销量决定了今年下半场房企的业绩。而且从以往的市场状态来看,这个阶段一方面是节日较多,房企优惠的节点也增加,各种促销之下,销量会呈现上涨的状态。另外,开发商面临着年底结算工程款项、达到全年销售目标等方面的压力,也会加推房源,促进销售。

再见了?楼市的金九银十

  然而今年的“金九银十”, 却显得十分寂寥。

  来看看这几个缩影:

  缩影一:(小)长假的成交量

  和往年的热闹相比,今年中秋前后的楼市就不甚火热。来自中介机构的显示,中秋小长假中,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)等一线城市网签量处于低位,难言“金九”。到了国庆,楼市依旧“冷清”。

  北京:国庆期间,北京楼盘销售套数出现平日不曾出现的个位数情况,就连9月17日公积金贷款新政策开始执行时,都未曾低至个位数。

北京市国庆期间住宅成交数量

北京市国庆期间住宅成交数量

  上海:上观新闻记者走访多家房地产中介和售楼处发现,假期看房人数虽然相比节前略有提升,整体仍保持平稳。国庆节日期间,上海也未出现大规模新房促销。另外,上海楼市9月份表现稍显平淡。多家机构对网上房地产的数据监测显示,今年9月份,上海新建商品住宅新增供应和成交面积相比8月份均下降。

  广州:广州房天下仅出团11线路,今年国庆假期看房团报名人数同比2017年国庆减少26.3%。

  海南:今年国庆假期,作为三亚(楼盘)房地产市场的标志性建筑物,三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅选择了闭门谢客。另外有记者在“十一”假期期间实地走访了海南(楼盘)多个热门市县,市场整体表现低迷,“一房难卖”与半年前的“一房难求”形成了鲜明的反差。

  缩影二:改行的中介

  今年的“金九银十”,看房的人不多,铁马不论是在魔都还是在老家(西北省会),经常可以看见三五成群蹲在店门口抽烟的中介小哥,但就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在带人看房和签单忙得团团转。

据中新网报道,对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳(化名)也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价,丝毫看不出老板娘曾经是“巧舌如簧”的中介小姐姐呢。

  据中新网报道,对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳(化名)也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价,丝毫看不出老板娘曾经是“巧舌如簧”的中介小姐姐呢。

  2016年10月,杨琳正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源一共只有1000套。

  在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,现在的她回想起来说:“那种感觉就像中了彩票一样”。

  缩影三:流拍的土地

  根据中国指数研究院的数据,今年土地流拍已经达到了历史相对高位,截止到9月底,全国房地产市场土地流拍已超800宗。其中一线城市13宗(去年4宗),二线城市238宗(去年106宗)。

  众所周知,土地储备是房企的生命线。房企们对地“不感兴趣”体现着对于拿地的种种考量逐渐趋于理性。

  首先调控政策不断加码,使土地出让条件愈加严苛。

  2017年以来,地产调控继续加码,土地市场土拍政策频出,特别是在一二线城市,房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,对于房产开发商的经营盈利产生较大压力,加之土地配置费高企,开发商不得不谨慎拿地。

  其次,近年来房地产行业的资产负债率变化上升趋势明显,2017年年底达78.18%,较2016年提升近2个百分点。当楼市火爆的时候,房价回款时间短,资金压力不大,有充裕的资金在市场上拿地、抢地,现在楼市降温,拿地的热情当然也随之降温。

  缩影四:“活下去”的万科

  金九银十本是传统的楼市销售旺季。而万科一则“活下去”的秋季例会标语,让我等吃瓜群众惊呼“万科咋了?”因为年初的时候,万科还曾勇夺全球房企市值冠军。

  万科在内部例会上以“活下去”为号召,无非是用一种悲情文化来激发企业管理者和员工的危机感,算是万科内部的一种企业文化。但是,由于这简单的三个字实在是太过“激进”,一下子触发了业界内外的强烈反响。

  就万科公司内部而言,它最近几年虽然已经从销售第一的宝座上跌落,但仍然可以被称为中国房地产业的翘楚。

  从销售业绩来看,2018年万科的业绩规模增速出现放缓。上半年累计实现销售金额3046.6亿元,销售面积2605.9万平方米,分别同比增长10%和9%,相比2016年、2017年的40%、45%增速显著下降,与今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。郁亮给万科定下的目标是,2018年坚决完成6300亿元年度回款,而目前完成还不到一半。

  为了回款,万科厦门(楼盘)的别墅楼盘降价近50%出售,除了万科外,碧桂园日前也称将会对部分去化不佳、未达正负零的项目减少开工;恒大则吹响了降价打折的号角……

  现金流对于大型房企来说是非常重要的血液,血液回流(回款)不如预期,企业就会面临失血之虞,可能真的会“活不下去”。

  缩影五:及时的降准

昨天(10月7日),国庆假期最后一天,中国人民银行决定降准,从2018年10月15日起,下调存款准备金率1个百分点,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

  昨天(10月7日),国庆假期最后一天,中国人民银行决定降准,从2018年10月15日起,下调存款准备金率1个百分点,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

  有人说此举也将利好楼市。但也有专家分析道,央行这一轮降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。

  每逢变局看标杆,一位房地产企业老板说:“行业标杆企业动向往往很能说明问题,因为这些企业不乏精兵强将,如果他们都往左走了,我一个人往右,那肯定是我错了。”

  所以这次,万科要“活下去”; “央妈”降准了还端了大碗“麻辣粉(MLF)”,楼市到底该向哪里走?购房者们和房企能不能一起吃个“舒心饭”呢?

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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